德国的城市住房衰退正在结束

　　

　　

　　从科隆世界著名的大教堂沿着莱茵河步行不到30分钟，直到最近，拥有橡木地板、宽敞的露台和水疗浴室的房屋还在打折出售，折扣最高可达57,000欧元(83,299新元)。

　　瑞士人寿资产管理公司(Swiss Life Asset Managers)德国子公司的项目开发主管安妮特?巴施(Anett Barsch)表示，这笔交易是由拥有300个单元的Viva Agrippina项目的开发商提供的，目的是刺激需求，因为欧洲央行(ecb)在2022年加息以推高抵押贷款成本，令潜在买家处于“震惊状态”。

　　不幸的是，那些错过甜味剂的人现在运气不好了。德国城市住宅房地产市场的衰退，促使了这一罕见的退税，即将结束。推动这一转变的是德国主要城市日益加剧的住房短缺问题，德国的住房供应正赶上欧洲其他大部分国家。

　　彭博(Bloomberg)对在线房地产平台Immowelt的数据进行的分析显示，在科隆，房价已连续4个月上涨，6月份同比上涨4%。德国其他城市也结束了持续两年的低迷。

　　慕尼黑——德国历史上最昂贵的房地产市场——6月份出现了自2022年8月以来的首次上涨。Immowelt的数据显示，在德国14个主要城市中，有8个城市的年度价格变动已转为正值，而在德国金融中心法兰克福，房价在经历了2023年8月逾16%的同比跌幅后，目前已接近盈亏平衡。

　　“买家现在对自己负担得起的房产更加放心了，各种住宅物业的需求都大幅上升，”科隆房地产经纪公司Engel & V?lkers的销售总监西尔克·佩什曼(Silke Peschmann)说。

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　　与其他欧洲国家相比，德国房价的调整幅度要大得多，因为大多数人都是租房居住，这意味着消费者可以选择继续租房，而不是去申请昂贵的抵押贷款。

　　在大多数其他欧洲主要城市，这不是一个选择，住房短缺迫使购房者更快地吸收更高的融资利率。根据彭博城市追踪(Bloomberg City Tracker)的数据，最近一个月，12个城市中有8个录得房价上涨。柏林和法兰克福是少数房价下跌的城市，而巴黎是最大的异类，6月份法国首都的房价同比下跌7.2%。

　　德国的反弹是欧洲住宅房地产新时代的一部分。在廉价资金时代，价格在一定程度上是由寻求回报的债务驱动的投资者推动的，但目前的市场更多地是由供需基本面驱动的，这种动态正在推高价格。

　　更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房市场的紧张。Ifo研究所预计，2025年将只有17.5万套住房完工，比2023年低近三分之一，不到总理奥拉夫·肖尔茨(Olaf Scholz)政府设定的目标的一半。新建房屋的成本通常高于现有房屋，因此经济萎缩对市场水平产生了巨大的影响。

　　巴登-符腾堡州州银行(Landesbank baden - wurerttemberg)高级经济学家马丁?格斯(Martin g

　　th)表示，随着供应短缺加剧，想住在自己家里的人正在大量重返市场。这意味着收益可能会更加稳定。

　　他表示:“像我们在过去10年看到的那样，价格大幅上涨可能暂时仍将是历史。”“单纯从收益率来看，住宅房地产仍然没有真正的吸引力，”他说。

　　对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。

　　从售价43万欧元的紧凑型两室公寓到售价88万欧元的四室家庭公寓，瑞士人寿将出售数百套公寓。今年1月，该公司开始主动提出支付房产转让税，税率最高可达购房价格的6.5%。这种激励措施的好处是，它不会从每平方米的价格中扣除，因此不会影响贷款价值。

　　"我们希望吸引有资金的客户，但希望等待最佳时机买入，" Barsch表示。此举得到了回报，开发商已经售出了Viva Agrippina几乎所有的单元，该项目计划于2025年年中完工。

　　尽管科隆靠近餐馆、公园和城市动物园的高档社区的需求有所复苏，但复苏仍局限于德国繁荣的城市中心。不那么抢手的地段——以及投资于这些地段的开发商——仍在苦苦挣扎，随着人口趋势的分化，这可能会形成一个双轨住宅市场。

　　德意志银行(Deutsche Bank)经济学家约亨M?bert表示，尽管到2040年，德国最大的大都市地区的人口可能增长20%，但德国其他大部分地区的人口将减少，对新住房的需求将随之萎缩。他说，展望未来，“住宅房地产的价格将相应分化。”

　　风险在于，富人和穷人之间的鸿沟正在扩大。为了缩小差距，德国政府承诺在2027年之前提供180多亿欧元的国家资金，以促进经济适用房的开发。

　　“我们需要大规模的新建筑，”肖尔茨在6月份的一次建筑行业活动上说。

　　到目前为止，该声明没有显示出什么影响。像Vonovia这样的德国主要业主无限期地取消了新的建筑项目，理由是成本上升和监管限制。几家规模较小、负债累累的开发商已经在融资成本上升的重压下倒闭。

　　但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民(而非投资者)的住房开发项目仍颇具吸引力。

　　瑞士人寿AM的Barsch表示:“目前，把地段好的公寓卖给业主是最经济的做法。”彭博